«Πράσινο φως» για να ακυρώνονται οι πωλήσεις ακινήτων, στις οποίες ο αγοραστής εκμεταλλεύθηκε τη μεγάλη οικονομική ανάγκη του πωλητή, ανάβει ο Αρειος Πάγος.Το ανώτατο δικαστήριο θεωρεί ότι τέτοιου είδους συμφωνίες είναι αισχροκερδείς και συνεπώς άκυρες, αφού αποτελούν προϊόν εκμετάλλευσης της οικονομικής ανάγκης στην οποία βρίσκεται η μία πλευρά. Και μόνη η διαμόρφωση της τιμής πώλησης ενός ακινήτου κάτω από την αντικειμενική του αξία αρκεί για να οδηγήσει σε δικαστική ανατροπή της μεταβίβασης.
Η αρεοπαγιτική απόφαση έχει ιδιαίτερη σημασία σε μία περίοδο έντονης οικονομικής κρίσης, κατά την οποία είναι βέβαιο ότι....πολλοί θα σπεύσουν να εκμεταλλευθούν την ανάγκη άλλων και ορισμένες ακίνητες -κυρίως- περιουσίες θα «ξεπουληθούν» σε τιμές ευτελιστικές, για να καλυφθούν στοιχειώδεις υποχρεώσεις.
Ο ΑΠ τονίζει ότι για να θεωρηθεί μία συμφωνία αισχροκερδής και συνεπώς άκυρη, πρέπει να υπάρχει μία εμφανής δυσαναλογία ανάμεσα στην παροχή και στην αντιπαροχή (δηλαδή στο ύψος της τιμής με την οποία μεταβιβάζεται το ακίνητο), στο χρονικό σημείο που υπογράφεται η σύμβαση, και ταυτόχρονα να βεβαιώνεται ότι ο αγοραστής εκμεταλλεύθηκε την ανάγκη, τις αδυναμίες ή την απειρία του πωλητή.
Για να θεμελιώνεται το στοιχείο της εκμετάλλευσης (που οδηγεί στην ακυρότητα της μεταβίβασης ως αισχροκερδούς), αρκεί να βεβαιώνεται ότι ο αγοραστής γνώριζε την ανάγκη, την απειρία κ.λπ. του άλλου, χωρίς να χρειάζεται να υπάρχουν άλλες ενέργειες του αγοραστή που να εκδηλώνονται με ηθικά επιλήψιμα περιστατικά.
Ετσι είναι αρκετό για να κριθεί παράνομη και άκυρη η μεταβίβαση το γεγονός ότι το ακίνητο πουλήθηκε σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής και ο αγοραστής γνώριζε ότι ο πωλητής είχε μια επιτακτική οικονομική ανάγκη -ανεξάρτητα εάν ήταν μόνιμη ή προσωρινή- ή επέδειξε απειρία κ.λπ., την οποία και εκμεταλλεύθηκε. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, γουνέμπορος σε δύσκολη οικονομική θέση βρέθηκε να χρωστά σε εκείνον που τον προμήθευσε πρώτες ύλες γουνοποιίας ποσό 33.865 ευρώ.
Ο προμηθευτής, γνωρίζοντας την πρόσκαιρη οικονομική αδυναμία του από την κρίση στον κλάδο της γουνοποιίας, άρχισε να τον πιέζει φορτικά να εξοφλήσει, προειδοποιώντας τον ότι θα κινούνταν δικαστικά εναντίον του και θα διέδιδε στο κοινό της πόλης τους στη Βόρεια Ελλάδα (όπου ο οφειλέτης μετείχε στο δημοτικό συμβούλιο) τα χρέη και την οικονομική ανάγκη στην οποία βρισκόταν.
Συναλλαγματική
Ετσι εξανάγκασε τον γουνέμπορο να του δώσει μία συναλλαγματική για ποσό 24.945 ευρώ, που έπρεπε να εξοφλήσει σε 15 μέρες, αλλά και τη γραπτή υπόσχεση ότι αν δεν την ξεπλήρωνε, θα του μεταβίβαζε ακίνητη περιουσία ίσης αξίας με την οφειλή. Ταυτόχρονα ο προμηθευτής, εκμεταλλευόμενος και την απειρία του γουνέμπορου, τον εξανάγκασε να υπογράψει πληρεξούσιο, με το οποίο τον εξουσιοδοτούσε να πωλεί για λογαριασμό του οποιοδήποτε ακίνητο διέθετε, ακόμα και στον εαυτό του (με αυτοσύμβαση), δεσμεύοντας έτσι υπερβολικά την ελευθερία του.
Ετσι ο προμηθευτής συνέταξε για τον εαυτό του πωλητήριο συμβόλαιο της οικοδομής που χρησιμοποιούσε ο γουνέμπορος ως εργαστήριο πραγματικής (εμπορικής) αξίας 343.000 ευρώ προ 15ετίας. Ενώ το ποσό που έπρεπε να πάρει ο γουνέμπορος ήταν το μισό, δηλαδή 171.500 ευρώ (ως συνιδιοκτήτης κατά 50%), το ακίνητο που είχε αντικειμενική αξία 62.860 ευρώ πουλήθηκε μόλις 41.100 ευρώ. Ο ΑΠ ακύρωσε τόσο το πληρεξούσιο όσο και τη μεταβίβαση, κρίνοντας (1050/09) ότι είναι αισχροκερδείς συμφωνίες.
ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ ΑΥΛΩΝΙΤΗΣ
0 σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου